Con il crescente interesse verso forme di ospitalità differenti rispetto agli hotel tradizionali, i B&B stanno diventando sempre più popolari. Tuttavia, avviare un’attività di questo tipo richiede una buona pianificazione e il rispetto di alcuni requisiti normativi stabiliti a livello regionale.
In questo articolo esploreremo i passi fondamentali per aprire un bed and breakfast, analizzando perché un business di questo tipo risulta vantaggioso, quali documenti sono necessari per avviare l’attività in regola e i costi da tenere in considerazione.
Indice dei contenuti
Avviare un bed and breakfast: perché è una buona scelta
Avviare un bed and breakfast è una scelta che può dare molte soddisfazioni. Il settore degli affitti turistici è in costante crescita e sono sempre di più i viaggiatori che scelgono questo tipo di struttura per immergersi nella vera cultura locale.
Ma ciò che rende realmente il B&B un investimento intelligente è la gestione flessibile e la possibilità di avere il pieno controllo su ogni servizio offerto. Inoltre, questo tipo di attività comporta molte meno complicazioni burocratiche rispetto a quelle previste, ad esempio, per aprire un hotel, e quindi può essere gestito anche da persone che non hanno grande esperienza nella ricezione.
Requisiti per aprire un bed and breakfast
Le regole per aprire un bed and breakfast in Italia sono soggette a variazioni regionali ed è per questo che, per poter avviare un bed and breakfast in totale tranquillità, è sempre bene documentarsi e verificare quali sono le normative locali previste. Per aiutarti, abbiamo riassunto qui di seguito alcune delle principali autorizzazione previste per un B&B nelle diverse regioni.
| REGIONE | Legge Regionale | Massimo numero di Camere | Massimo numero di Posti Letto | Note |
|---|---|---|---|---|
| Abruzzo | L.R. 28.4.2000, n. 78 (aggiornata da L.R. n. 44/2011) | 4 | 10 | Attività permessa anche in immobili diversi dalla residenza. Ospiti max 30 gg continuativi. |
| Basilicata | Legge Regionale 4 giugno 2008, n. 8 | 4 / 6 | 8 / 12 | Fino a 6 camere/12 posti in città > 5000 abitanti. Apertura tra 90 e 270 gg annui. |
| Calabria | Legge 26 febbraio 2003, n. 2 e L.R. del 7 agosto 2018, n. 34 | 4 | 8 | Soggiorno max 60 gg continuativi. Gestione unica di B&B. |
| Campania | Legge Regionale 10 maggio 2001, n. 5 | 4 | 8 | Soggiorno max 30 gg continuativi. |
| Emilia Romagna | Art. 13 L.R. 28 luglio 2004, n. 16 | 3 | 6 | Max 120 gg consecutivi o 500 pernottamenti annui. Soggiorno max 60 gg. |
| Friuli Venezia Giulia | LR 21/2016, art. 25 e allegato H | 4 / 6 | 8 / 12 | Distinzione tra B&B non imprenditoriale (4 cam) e imprenditoriale (6 cam). |
| Lazio | Regolamento 16 giugno 2017, n. 14 | 3 | 8 | Gestore deve risiedere nella struttura e riservarsi una camera. |
| Liguria | Legge regionale 12 novembre 2014, n. 32 | 3 / 4 | – | Distinzione tra non imprenditoriale (3 cam) e imprenditoriale (4 cam). |
| Lombardia | Legge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27 | 4 | 12 | Apertura max di 90 gg annui per attività saltuaria. |
| Marche | L.R. 11 luglio 2006, n. 9 e DGR 70 del 31/01/2022 | 3 / 6 | 6 / 12 | Obbligo di corso HACCP. Immobili non oltre 200 metri dalla residenza. |
| Molise | Legge Regionale 12 luglio 2002, n. 13 | 3 | 6 | Soggiorno max 30 gg continuativi. |
| Piemonte | L.R. n. 13 del 03 agosto 2017 e Reg. n. 4 del 08 giugno 2018 | 3 / 6 | 6 / 12 | Distinzione tra non imprenditoriale (3 cam) e imprenditoriale (6 cam). |
| Puglia | L.R. 7 agosto 2013, n. 27 | 3 / 6 | 9 / 18 | Non imprenditoriale: 3 cam / imprenditoriale: 6 cam. Durata attività tra 90 e 270 gg. |
| Sardegna | L.R. 28 luglio 2017, n. 16 e Del. G.R. n. 1/13 del 8.1.2019 | 3 | 10 | Soggiorno in unità immobiliari separate, titolare residente in provincia. |
| Sicilia | Legge Regionale n. 32 del 2000 | 5 | 20 | Non esiste tipologia B&B, solo Affittacamere (max 8 cam). |
| Toscana | Legge Regionale 20 dicembre 2016, n. 86 | 6 | 12 | Distinzione tra non imprenditoriale (3 cam) e imprenditoriale (5 cam). |
| Prov. Trento | L.P. 15 maggio 2002, n. 7 | 4 | – | Attività consentita in immobili distanti max 50 m dalla residenza. |
| Prov. Bolzano | L.P. 11 maggio 1995, n. 12 | 8 | – | Non esiste tipologia B&B, solo Affittacamere (max 8 cam). |
| Umbria | L.R. 10 luglio 2017, n. 8 e Reg. 13 settembre 2018, n. 8 | 3 / 5 | 6 / 10 | Consentite attività imprenditoriali con max 12 posti letto. |
| Valle d’Aosta | L.R. 29 maggio 1996, n. 1 e L.R. 4 agosto 2000, n. 2 | 3 | 6 | Attività consentita anche in immobili vicini alla residenza principale. |
| Veneto | L.R. 14 giugno 2013, n. 11 | 3 | 12 | Consentite attività imprenditoriali con max 12 posti letto. |
Tralasciando il regolamento regionale previsto per aprire un B&B, concentriamoci ora su quelli che sono i requisiti universali da rispettare per poter avviare la propria attività in regola.
Conformità urbanistica
La prima cosa di cui assicurarsi è che l’immobile destinato a ospitare il B&B sia conforme alle normative urbanistiche ed edilizie. L’abitazione deve essere in regola con le autorizzazioni necessarie e rispettare i vincoli imposti dal Comune e dalla Regione.
Requisiti igienico-sanitari e di sicurezza
L’immobile deve soddisfare i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza, inclusi impianti a norma (elettrico, gas, riscaldamento) e conformità alle leggi in materia di sicurezza degli edifici. Questi requisiti garantiscono un ambiente sicuro e salubre per gli ospiti.
SCIA
Prima di iniziare l’attività, è obbligatorio presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso il SUAP del comune di riferimento. Questo documento certifica che il B&B rispetta tutte le normative e permette di avviare l’attività subito dopo la sua presentazione.
Numero di camere
Il numero di camere consentito varia da regione a regione, ma in genere si possono gestire da 3 a 6 camere. Questo limite dipende dalle leggi locali e dal tipo di autorizzazione che si intende ottenere.
Superficie minima delle camere
Le camere destinate agli ospiti devono rispettare una superficie minima. In genere, una camera singola deve avere almeno 8 mq, mentre una camera doppia deve misurare almeno 14 mq. Questi standard assicurano il comfort e la vivibilità degli spazi.
Servizi igienici
È necessario garantire servizi igienici adeguati per gli ospiti. Ogni bagno deve essere dotato di attrezzature minime come lavabo, doccia o vasca, specchio e servizi igienici. In alcune regioni, è obbligatorio fornire un bagno privato per ogni camera quando si supera un certo numero di posti letto.
Colazione
Uno degli elementi distintivi di un B&B è la colazione. In molte regioni, la normativa prevede che vengano serviti solo cibi e bevande preconfezionati o non manipolati. Tuttavia, alcune regioni consentono di servire colazioni con prodotti freschi a condizione di ottenere le necessarie autorizzazioni sanitarie.
Pulizia
La pulizia giornaliera degli ambienti è un requisito fondamentale per garantire un soggiorno confortevole. I gestori devono occuparsi della pulizia delle camere e delle aree comuni, seguendo gli standard di igiene previsti.
Cambio della biancheria
Il cambio della biancheria deve avvenire regolarmente. La norma prevede almeno un cambio a settimana e ad ogni nuovo arrivo. Alcuni B&B possono offrire un servizio più frequente a seconda delle esigenze degli ospiti.
Requisiti di residenza
In molte regioni, il titolare del B&B deve risiedere o essere reperibile all’interno della struttura. Questo requisito garantisce una presenza costante per accogliere gli ospiti e gestire l’attività quotidiana.
Comunicazione alla pubblica sicurezza
Come tutte le strutture ricettive, i B&B sono obbligati a comunicare le generalità degli ospiti alle autorità di Pubblica Sicurezza entro 24 ore dall’arrivo, utilizzando il portale Alloggiati Web. Questa procedura è fondamentale per la sicurezza e il rispetto delle normative vigenti.
Documenti per aprire un bed and breakfast
Per aprire un’attività come un bed and breakfast, in Italia, è necessario raccogliere e presentare una serie di documenti che variano in base alle normative regionali e che certificano che la struttura e la sua gestione sono conformi alle leggi vigenti in materia di sicurezza, igiene e ospitalità.
Ecco l’elenco dei principali documenti richiesti:
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): Documento fondamentale per avviare l’attività, da presentare al SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del comune di riferimento. Attesta che la struttura è pronta per l’apertura e che rispetta tutte le normative in vigore.
- Planimetria dell’immobile: Da allegare alla SCIA, la planimetria mostra la distribuzione degli spazi interni e la loro destinazione d’uso, assicurando che l’immobile sia conforme alle normative edilizie.
- Documento di identità e codice fiscale: Devono essere presentati dal titolare o dai titolari dell’attività per identificare chi è responsabile della gestione del B&B.
- Contratto di proprietà o di locazione dell’immobile: Questo documento dimostra la disponibilità legale dell’immobile destinato all’attività, sia che si tratti di un bene di proprietà o in affitto.
- Polizza di assicurazione di responsabilità civile: In alcune regioni, è obbligatoria una polizza assicurativa per tutelare gli ospiti in caso di eventuali danni o incidenti all’interno della struttura.
- Certificato di conformità degli impianti: Attesta che gli impianti elettrici, del gas e di riscaldamento sono a norma di legge, garantendo la sicurezza degli ospiti.
- Certificato di agibilità dell’immobile: Conferma che l’immobile è idoneo all’uso abitativo e ricettivo, verificando che rispetti i requisiti di sicurezza e vivibilità richiesti dalle normative.
- Certificazione igienico-sanitaria: Richiesta da alcune regioni, certifica che la struttura rispetta le normative igieniche vigenti, garantendo un ambiente salubre per gli ospiti.
- Autocertificazione del rispetto dei requisiti edilizi e igienico-sanitari: Questo documento conferma che l’immobile è conforme alle normative edilizie e igieniche, ed è spesso richiesto per semplificare il processo burocratico.
- Iscrizione al portale Alloggiati Web: Per legge, i gestori di strutture ricettive devono comunicare i dati degli ospiti alla Pubblica Sicurezza tramite questo portale entro 24 ore dall’arrivo. Questo passaggio è obbligatorio per tutte le strutture che offrono ospitalità.
Avviare un bed and breakfast senza avere la residenza: è possibile?
Sì, in alcune regioni è possibile avviare un bed and breakfast senza risiedere all’interno della struttura. In generale, il titolare deve essere comunque reperibile durante il periodo di apertura del B&B e risiedere in un immobile vicino alla struttura ricettiva.
È possibile realizzare un B&B senza partita IVA?
Sì, è possibile aprire un bed and breakfast senza partita IVA, ma solo se l’attività è gestita in forma occasionale e non imprenditoriale. In questo caso, il B&B deve rispettare il limite di giorni di apertura stabilito dalla normativa regionale (spesso con una chiusura di almeno 90 giorni all’anno).
Aprire un bed and breakfast: costi da considerare
L’investimento per aprire un bed and breakfast può variare dai 10.000 ai 50.000 euro, a seconda delle condizioni iniziali dell’immobile, della sua ubicazione e delle spese di ristrutturazione e arredo necessarie per rispettare i requisiti normativi.
A determinare il costo totale da affrontare per avviare un bed and breakfast intercorrono diversi elementi. Tra questi, i più significativi sono certamente:
- Costi di ristrutturazione e adeguamento dell’immobile, se l’immobile necessita di lavori per rispettare i requisiti normativi o per migliorare l’estetica, potrebbero esserci spese importanti. Questo include anche eventuali interventi per mettere a norma impianti elettrici, del gas e di riscaldamento.
- Costi per l’arredamento delle camere e degli spazi comuni
- Costi per l’installazione di impianti di sicurezza, come allarmi, estintori e illuminazione di emergenza, e per adeguare gli impianti alle normative vigenti in materia di sicurezza.
- Costo annuale per la polizza assicurativa che in alcune regioni è obbligatoria
- Costi per le pratiche burocratiche e la SCIA
- Tassa sui rifiuti e canone RAI
- Costi per gestire la presenza sui portali di prenotazione online e promuovere l’attività online.
- Costi giornalieri per la pulizia degli ambienti, il cambio della biancheria e la manutenzione ordinaria della struttura.
- Bollette e utenze sono costi fissi che vanno contabilizzati per garantire un servizio continuo agli ospiti.
- Consulenze legali e fiscali per gestire l’avvio dell’attività e mantenere la conformità normativa.
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