Se stai cercando una forma di investimento alternativa, o hai bisogno di liquidità, valutare l’acquisto di titoli o la cessione di immobili attraverso la pratica di cartolarizzazione potrebbe essere un’opportunità da considerare.
La cartolarizzazione degli immobili è un’operazione finanziaria innovativa nel mercato immobiliare che offre molti vantaggi non solo ai proprietari degli immobili, ma anche agli investitori.
Il processo che permette di trasformare le proprietà immobiliari in liquidità da una parte genera nuovi crediti in favore dei titolari degli immobili, dall’altra consente agli investitori di acquisire nuovi titoli da aggiungere al proprio asset.
In questo articolo ti spiegheremo nel dettaglio quali sono tutti questi vantaggi, cosa si intende esattamente per cartolarizzazione degli immobili, come avviene la cartolarizzazione nel settore pubblico e nel settore privato, per darti un quadro completo ed esaustivo del processo.
Indice dei contenuti
Cos’è la cartolarizzazione immobiliare?
La cartolarizzazione immobiliare è un processo attraverso cui i beni immobiliari vengono trasformati in liquidità attraverso la cessione di titoli finanziari agli investitori.
I titolari degli immobili in questo modo possono ottenere dei finanziamenti immediati attraverso la cessione dei beni, mentre gli investitori possono assicurarsi di ricevere crediti a lungo termine tramite l’acquisto dei titoli.
Le prime cartolarizzazioni immobiliari sono state effettuate attorno agli anni ’70 negli Stati Uniti, ovvero quando i mercati finanziari hanno iniziato a cercare nuovi modi per gestire i rischi attribuite alle ipoteche.
Successivamente la cartolarizzazione si è diffusa anche in Europa e in Italia come uno degli strumenti più efficaci per gestire il proprio patrimonio immobiliare.
È importante però fare chiarezza: la cartolarizzazione degli immobili non deve essere confusa con la cartolarizzazione dei crediti, che riguarda invece la trasformazione in strumenti finanziari dei crediti non totalmente liquidi.
Cartolarizzazione di immobili: come funziona
Per aiutarti a comprendere con più facilità come avviene la cartolarizzazione di immobili, suddivideremo il processo in 5 fasi che vanno dalla scelta degli immobili alla distribuzione dei rendimenti.
- Selezione degli immobili
Durante la prima fase, il titolare valuta quale immobile sottoporre al processo di cartolarizzazione.
Gli immobili cartolarizzabili possono essere proprietà residenziali, commerciali o industriali. - Valutazione degli immobili
Durante la seconda fase si procede con la valutazione degli immobili da cartolarizzare. Questo è uno dei passaggi più importanti in quanto in base al valore di mercato degli immobili si potrà stabilire il valore dei titoli finanziari che verranno emessi in un secondo momento. - Cessione della proprietà a una società veicolo (SPV)
La terza fase del processo di cartolarizzazione degli immobili è quella dedicata alla cessione dell’immobile a una società veicolo (Special Purpose Vehicle o SPV). La società veicolo è una entità giuridica separata dal proprietario degli immobili che ha l’onere di acquistare gli immobili e di emettere i titoli finanziari. - Emissione dei titoli
In questa parte del processo la società veicolo precedentemente, dopo aver acquisito l’immobile, si occupa di emettere delle obbligazioni che rappresentano una parte del valore degli immobili.
I titoli verranno poi venduti agli investitori. - Distribuzione dei rendimenti
Gli investitori riceveranno il rimborso dei titoli grazie al flusso di cassa generato dalla gestione dell’immobile da parte della SPV.
Cartolarizzazione di immobili pubblici
La cartolarizzazione di immobili pubblici viene utilizzata dagli enti pubblici consente allo Stato, o altri enti come Comuni di ottenere liquidità immediata, che può essere utilizzata per finanziare progetti di sviluppo, ridurre il debito pubblico o migliorare i servizi ai cittadini.
Ad esempio, lo Stato italiano, negli anni 2000 attraverso le operazioni chiamate SCIP1 e SCIP2 ha utilizzato la cartolarizzazione dei beni pubblici con lo scopo di risanare, in parte, il debito pubblico.
Secondo quanto riportato dai documenti trasmessi dalla camera dei deputati:
- attraverso l’operazione SCIP1, iniziata nel dicembre 2001 sono state cedute 27.250 unità residenziali e 262 immobili commerciali appartenenti agli enti Enpals, Inail, Inpai, Inpdap, Inps, Ipost e Ipsema, alla società veicolo SCIP;
- tramite l’operazione SCIP2, iniziata a dicembre 2022, sono state cedute alla società veicolo SCIP 53.241 unità residenziali e 9.639 unità commerciali, appartenenti agli enti previdenziali pubblici coinvolti nell’operazione SCIP 1.
Le operazioni avrebbero generato in totale 9 miliardi.
Cartolarizzazione di immobili privati
Anche i privati e le aziende possono beneficiare della cartolarizzazione immobiliare. Le imprese, in particolare, utilizzano questo strumento per ottimizzare la gestione del loro patrimonio immobiliare e ottenere liquidità senza doversi rivolgere a enti creditizi.
Le operazioni di cartolarizzazione degli immobili privati sono regolamentate dalla legge 130 del 1999.
La normativa definisce il ruolo delle ReoCo (Real Estate Owned Company): società di capitali che hanno il compito esclusivo di acquisire, gestire e valorizzare gli asset immobiliari nell’ambito delle cartolarizzazioni.
Le ReoCo possono effettuare la cartolarizzazione autonomamente oppure tramite società veicolo di supporto.
Vantaggi della cartolarizzazione immobiliare
Come anticipato nell’introduzione a questo articolo, la cartolarizzazione immobiliare offre numerosi vantaggi sia per i proprietari di immobili che, tra le altre cose hanno la possibilità di rivoluzionare la natura del loro patrimonio, sia per gli investitori che possono ottenere nuove forme di introiti.
Ecco una panoramica dei principali vantaggi della cartolarizzazione immobiliare sia per i proprietari degli immobili, sia per i finanziatori.
Per i proprietari di immobili
Cartolarizzando i propri immobili i titolari beni hanno la possibilità di ottenere immediatamente nuova liquidità che può essere reinvestita nelle attività aziendali o utilizzata per migliorare la posizione finanziaria dell’azienda agli occhi di possibili investitori.
Allo stesso tempo, i proprietari degli immobili cartolarizzati possono anche ridurre i rischi relativi al possesso degli immobili: trasformando gli immobili in obbligazioni, i titolari trasferiscono anche parte del rischio associato alla gestione degli immobili agli investitori.
Per gli investitori
Gli investitori che scelgono di acquistare le obbligazioni generate tramite la cartolarizzazione degli immobili possono ottenere grandi ritorni sull’investimento iniziale, soprattutto se gli immobili cartolarizzati generano grandi flussi di cassa tramite per esempio le locazioni.
Acquistando i titoli, inoltre, gli investitori hanno la possibilità di diversificare il loro portafoglio riducendo i rischi dei loro investimenti: ricordiamo infatti che investire sul mercato immobiliare è sempre meno rischioso di investire in altri mercati come quello delle criptovalute che risultano più volatili e soggetti a fluttuazioni repentine.
Conclusioni
La cartolarizzazione immobiliare è uno degli investimenti alternativi maggiormente profittevoli e affidabili in quanto permette di differenziare il proprio portafoglio e garantisce un cospicuo ritorno finanziario.
Ma gli investitori non sono gli unici a trarre vantaggi dalle cartolarizzazioni immobiliari: i titolari che scelgono di cedere i propri immobili a una società veicolo possono ottenere immediata liquidità e ridurre i rischi sulla gestione degli immobili.
Insomma, la cartolarizzazione degli immobili è una procedura finanziaria “win-win” che accontenta sia il venditore che l’acquirente.
Come abbiamo visto, a partire dagli anni ‘70 la cartolarizzazione ha continuato a evolversi adattandosi alle esigenze di un mercato in continua trasformazione; è essenziale, quindi, rimanere aggiornati sulle ultime tendenze e sviluppi per sfruttare al meglio le opportunità offerte da questo potente strumento finanziario.
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