Stai pensando di comprare un’attività e vorresti sapere come funziona la richiesta di un mutuo per l’acquisto di un locale commerciale?
In questo post ti spiegheremo le principali modalità per richiedere un mutuo per l’acquisto di un negozio e in che modo funzionano i prestiti per le attività commerciali.
In linea di massima, un mutuo per un immobile commerciale non si differenzia in modo sostanziale da quello tradizionale per l’acquisto di una casa, nonostante la durata decisamente inferiore dell’ammortamento e la percentuale delle spese coperte, che generalmente non va oltre l’80% del totale complessivo (contro il 100% a cui possono arrivare i mutui per l’acquisto di un casa).
Vediamo insieme le principali differenze e come fare a richiedere un mutuo per l’acquisto di un negozio.
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Come funziona il mutuo per l’acquisto di un immobile commerciale?
Sono molte le persone che preferiscono acquistare un immobile commerciale piuttosto che pagare un canone mensile per la locazione dell’attività.
Tuttavia, l’acquisto di un’attività è una spesa piuttosto considerevole e, a meno che non si abbia da parte una buona liquidità, sarà necessario richiedere un mutuo per l’acquisto di un negozio.
Ma come funzionano i mutui commerciali?
Dal punto di vista normativo i mutui commerciali rientrano tra i finanziamenti catalogati come prestiti personali finalizzati. In modo non dissimile da un normale finanziamento per comprare una casa, il mutuo per l’acquisto di un immobile commerciale richiede delle garanzie, che generalmente si riferiscono all’ipoteca sull’attività che si è in procinto di acquistare.
I mutui vengono divisi in due macrocategorie:
- Mutui fondiari, che riguardano l’acquisto e la ristrutturazione della prima casa;
- Mutui ipotecari, comprendenti finalità differenti dall’acquisto di un immobile a scopo residenziale.
È evidente che nel caso del mutuo per un locale commerciale ci ritroviamo nella seconda categoria. In questo caso i finanziamenti, le condizioni del mutuo per l’acquisto del negozio e i piani di ammortamento previsti sono diversi rispetto al mutuo fondiario.
In particolare gli elementi che variano sono:
- I tassi di interesse;
- La somma da restituire;
- Il tipo di agevolazioni previste.
Mutuo per attività commerciale: i documenti per richiederlo
Hai deciso di aprire una nuova impresa o rilevare un’attività già esistente e vuoi conoscere le principali tipologie di finanziamento previste e le modalità per accedervi?
Anzitutto devi sapere che il mutuo per l’acquisto di un’attività commerciale generalmente copre una spesa compresa tra il 50% e il 75% del costo del locale. Inoltre, le tempistiche per la restituzione del finanziamento difficilmente superano i 20 anni.
Chiarito questo, vediamo quali sono i principali documenti da presentare per richiedere un mutuo per l’acquisto di un’attività commerciale.
1. Il rapporto LTV (Loan to value)
Il Loan to value è forse il documento più importante da presentare quando si vuole richiedere il mutuo per l’acquisto di un locale commerciale. In sostanza si tratta di un valore percentuale che si ottiene dal rapporto esistente tra la somma richiesta per il finanziamento e il reale valore di mercato dell’immobile.
La valutazione dell’azienda è fondamentale perché permette di capire la somma massima che può essere richiesta all’istituto di credito. Il totale richiesto, infatti, generalmente non può essere superiore all’80% del valore dell’immobile commerciale che si intende acquistare.
Il Loan to value determina anche il tasso si interesse applicabile al prestito: più è basso l’LTV minori saranno i tassi di interesse applicati al mutuo. Il motivo è evidente, un LTV basso indica un’impresa con un valore di ipoteca più alto e quindi minori rischi per la banca e maggiori possibilità di rientrare nell’investimento.
Per fare un esempio concreto, se il mutuo richiesto per l’acquisto dell’attività commerciale è di 400.000 euro e il valore dell’impresa è di 500.000 euro per ottenere il Loan to value basterà applicare la seguente formula:
400.000 : 500.000 = 0,8 = 80%
Per quanto riguarda i tassi di interessi applicati ai mutui per gli immobili commerciali, generalmente:
- Se il valore dell’LTV è compreso tra il 50% e il 60% saranno tassi agevolati;
- Se è pari all’80% il tasso sarà standard;
- Per valori compresi tra il 95% e il 100% il tasso sarà decisamente meno favorevole.
2. Documenti riguardanti l’immobile commerciale da acquistare
La documentazione immobiliare per ottenere un mutuo per l’acquisto di un locale commerciale riguardano:
- La copia del preliminare di vendita (compromesso o proposta d’acquisto);
- L’atto di provenienza verificato dal rogito del venditore;
- La planimetria catastale;
- L’eventuale concessione edilizia (nel caso di nuove costruzioni);
- Il modello 240 o 4 se si tratta di un locale avuto in seguito a successione.
Dopo aver raccolto tutta la documentazione necessaria l’istituto di credito farà le necessarie verifiche prima di procedere all’erogazione del mutuo.
3. Garanzie sul mutuo
Inoltre, per ottenere il mutuo per l’acquisto di un negozio o di un’altra attività commerciale, sarà necessario presentare delle garanzie che dimostrino che si è in grado di ripagare il finanziamento. In particolare:
- Il contratto di lavoro a tempo indeterminato;
- Il contratto di lavoro a tempo determinato (per una durata non inferiore al tempo di ammortamento previsto da mutuo);
- Una copia dell’ultima dichiarazione dei redditi;
- Una copia dell’atto di proprietà dell’immobile in cui si è residenti (in caso di affitto bisognerà presentare le ricevute del canone di locazione versato);
- Le copie di altri finanziamenti in corso, come prestiti personali, altri mutui o rate per altri acquisti.
Quali sono le limitazioni dei mutui commerciali?
Le principali limitazioni sui mutui commerciali riguardano la destinazione d’uso dell’immobile.
In particolare, quando si richiede un mutuo per l’acquisto di un immobile commerciale non è possibile modificare la destinazione d’uso del locale per un lasso di tempo che viene definito alla stipula del rogito.
Se non vengono rispettate queste limitazioni la banca o l’istituto di credito può richiedere la restituzione immediata della somma erogata con in più tutte le penali del caso.
Altri prestiti per le attività commerciali
Oltre alla richiesta del mutuo, esistono altri prestiti con tassi agevolati che è possibile richiedere per aprire un’attività commerciale, usufruendo degli incentivi statali.
Gli aiuti statali messi a disposizioni degli imprenditori che decidono di avviare una nuova attività commerciale riguardano:
- Il bando “nuove imprese a tasso zero”, rivolto alle donne e ai giovani con meno di 36 anni;
- L’anticipo Naspi;
- Il microcredito.
Vediamo più nel dettaglio queste forme di prestiti agevolati per le attività commerciali e a chi sono rivolti.
Nuove imprese a tasso zero
Nuove imprese a tasso zero è il nome del bando rivolto alle donne e/o ai giovani sotto i 36 anni che intendono aprire una nuova attività in uno dei seguenti settori:
- turistico;
- artigianale;
- industriale;
- commerciale;
- agricolo.
Le agevolazioni sono valide in tutta Italia e prevedono finanziamenti a tasso 0 fino al 90% delle spese totali ammissibili e contributi a fondo perduto fino a 3 milioni di euro.
Per ottenere il finanziamento sarà necessario presentare la domanda, il business plan e tutta la documentazione necessaria attraverso la piattaforma informatica di Invitalia.
Anticipo Naspi
La Naspi è un’indennità di disoccupazione erogata mensilmente dall’INPS alle persone che hanno perso il lavoro non per loro volontà.
Coloro che precedentemente avevano un lavoro dipendente e poi decidono di mettersi in proprio, possono richiedere un anticipo sulla Naspi in modo da avere in un’unica rata tutto l’importo per avviare la nuova attività.
La cifra ottenibile dipende dal salario percepito negli ultimi 4 anni come lavoratore dipendente, ma l’importo massimo è di circa 30000 euro.
Microcredito
Il microcredito è uno strumento finanziario che permette di ottenere un finanziamento per tutti quei soggetti che normalmente vengono esclusi dall’accesso al credito tradizionale, tra cui:
- lavoratori autonomi;
- Imprese individuali con Partita Iva con un numero massimo di 5 dipendenti e in attività da non più di 5 anni;
- Società di persone, società tra professionisti, s.r.l.s. e società cooperative con un numero massimo di dieci dipendenti e in possesso di Partita Iva da non più di cinque anni.
L’importo massimo ottenibile con questa forma di finanziamento è 40000 euro, restituibili con un ammortamento che va dai 24 ai 60 mesi tramite dei tassi agevolati.