La valutazione di un hotel è un calcolo complesso che comporta la presa in considerazione di numerosi elementi. Tra questi, abbiamo ad esempio il mercato immobiliare che, a seconda del periodo, può alzare o abbassare il valore della struttura in modo netto; oppure la capacità di generare reddito.
Nell’articolo di oggi andremo a vedere i parametri e i metodi principali per poter valutare economicamente un hotel.
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Parametri per la valutazione di un hotel: come si determinano
Prima di tutto, va osservata la capacità dell’albergo di generare un profitto. Questa può essere esplicata dagli ultimi bilanci, ma anche attraverso un’analisi specifica delle potenzialità non ancora espresse dalla struttura.
Un albergo potrebbe infatti nascondere risorse non ancora sfruttare, ma che con un nuovo piano di sviluppo potrebbero essere messe facilmente in risalto. Inoltre, per una giusta valutazione, oltre all’immobile bisogna considerare anche la sua posizione e monitorare i flussi turistici.
Diversi sono i parametri per la valutazione d’hotel, ma soprattutto, diversi sono i metodi per effettuare una valutazione corretta. Vediamoli insieme.
Valutazione albergo con metodo misto
Il primo modo per effettuare la valutazione di un hotel è il metodo misto.
Quando si parla di metodo misto patrimoniale-reddituale si intende una soluzione per la valutazione delle aziende (adottata soprattutto in Italia) che tiene in considerazione sia la dimensione patrimoniale (ovvero quello che c’è) sia quella reddituale prospettica (ovvero quello che farà l’azienda stessa).
Ma attenzione, benché sia una soluzione tipicamente adottata per le imprese medio-piccole, essa non rientra a pieno titolo fra i metodi proposti dall’Organismo Italiano di Valutazione e questo perché, tale metodologia, non risulta conforme agli standard di valutazione adottati a livello internazionale.
Calcolare il valore di un hotel con il metodo patrimoniale
Un altro modo per valutare un hotel è il metodo patrimoniale. Esso esprime il valore di un’impresa in relazione a quello che è il suo patrimonio. Detto in altri termini, questo metodo si basa sulla stima del prezzo che l’acquirente spenderebbe per acquisire i singoli elementi del capitale d’impresa.
È possibile applicare tale metodo quando i beni che compongono il patrimonio aziendale possiedono un proprio valore rilevante e autonomo, come per le società immobiliari, holding pure o finanziarie e revocatorie fallimentari. Riassumendo, tutte quelle attività in cui manca la parte produttiva e prevale, invece, l’elemento patrimoniale.
Valutazione alberghi con metodo reddituale
Troviamo ancora il metodo reddituale, ad oggi uno dei metodi maggiormente utilizzati per quantificare il valore economico di un’azienda. Esso si basa sul principio secondo il quale il valore dell’azienda dipende dai redditi futuri, cioè dai flussi economici che essa sarà in grado di generare nel lungo periodo.
Si tratta però di un metodo che richiede di effettuare calcoli piuttosto complessi.
Calcolo valore hotel con metodo finanziario
Per ultimo, abbiamo il metodo finanziario. Esso si basa sul valore attuale dei flussi di cassa che la medesima si presume possa generare negli esercizi futuri.
Il pregio di tali metodi è quello di mettere in evidenza la capacità dell’azienda di mettere a disposizione degli investitori quei flussi monetari che residuano dopo aver effettuato gli investimenti in capitale circolante e attività fisse necessari per garantire il perdurare dell’azienda in condizioni di economicità.
Valore hotel: quali altri aspetti tenere in considerazione
Abbiamo visto i vari metodi per una valutazione basata sui numeri. Tuttavia, ci sono altre caratteristiche da tenere in considerazione per la valutazione degli alberghi.
Un aspetto molto importante riguarda il posizionamento. Con questo termine si intende la localizzazione della struttura in relazione all’affluenza turistica, un’analisi della località, il bacino di utenza (se reale o potenziale) e l’offerta proposta dall’hotel.
Altro aspetto riguarda l’immobile, sotto il profilo architettonico, funzionale e impiantistico.
Spesso, si incappa nell’errore di voler calcolare il valore dell’albergo a camera. Tuttavia, i parametri per la valutazione d’hotel, come abbiamo appena visto, non si possono ridurre al numero di stanze e alla capienza di queste ultime.
Perché eseguire la valutazione di una struttura alberghiera?
La necessità di valutare una struttura alberghiera, spesso, nasce per un’esigenza di vendita ma, ancor di più, quando entra in gioco una compravendita . Valutare correttamente un hotel, non solo ci consente di capire se la struttura costituisce un buon investimento, ma garantisce anche di vendere l’immobile al giusto prezzo.
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